定義：第二順位抵押權
您買房時向銀行借的房貸，在謄本上登記為第一順位抵押權。二胎房貸（房屋二順位貸款）是在同一間房子上，再設定一個第二順位抵押權借款。「順位」決定的是萬一房屋處分時的受償順序——二順位債權人排在一胎銀行後面，風險較高，所以利率也比一胎高。
對借款人來說，二胎的意義很單純：房屋市值 − 一胎餘額 ＝ 被鎖住的價值，二胎把這段價值變成可動用的資金，不必賣房、不必動原房貸。
額度公式：市值 × 核貸成數（民間最高九成）− 一胎餘額。例如市值 1,000 萬、一胎剩 600 萬，以九成計可貸空間為 300 萬。市值的認定是關鍵——富貸以實價登錄在地行情估值，各區行情可在各地二胎服務逐區查到。
利率：三種管道的行情
二胎利率依管道分三段：銀行二胎年利率約 3%～6%（審核比照一般房貸，過件門檻高）；融資公司約 7%～14%（有薪轉的上班族常見）；民間／代書二胎約 8%～16%（看房屋不看聯徵，速度最快）。法定上限是民法第 205 條的年利率 16%，超過部分的約定無效。
民間慣用「月息幾分」報價：1 分＝月利率 1%＝年利率 12%。換算後超過 16% 的，不合法；不肯把年利率寫進契約的，不要簽。富貸所有契約載明年利率，這是底線。
流程：代書視角的五步驟
- 初評：提供地址、一胎餘額、需求金額，當日回覆可貸區間。
- 產權調查：代書調閱謄本，確認所有權、他項權利、限制登記——這一步決定案件能不能安全地做。
- 估價與方案：以實價行情估值，額度、年利率、期數、費用總表一次給齊。
- 對保與設定：地政士見證簽約，向地政事務所送件辦理二順位抵押權設定登記。
- 撥款：設定完成撥款，文件齊全全程最快三個工作天。
費用只有兩筆：設定登記規費（設定金額千分之一）與代書費（行情 6,000～12,000 元），可用費用試算器先算。撥款前收任何名目費用的，都不是正派業者。
適合誰、不適合誰
適合：銀行增貸被退件（負債比、信用瑕疵、收入難證明）；急用資金等不了銀行審核；屋齡或坪數被銀行鑑價打折的物件；需要整合多筆高利債務的人。
不適合：其實過得了銀行增貸的人（利率差一截，先去銀行）；還款來源不明確、借了會更糟的人——富貸的評估如果是這個結論，會直接告訴您不要借。
風險提醒：二胎是抵押借款，長期繳不出來房屋可能被聲請執行。簽約前確認三件事：年利率入約且不逾 16%、實拿金額等於契約本金、所有文件由地政士見證。延伸閱讀：流程與費用完整說明、知識庫的防詐與市場文章。
常見問題
二胎房貸和信貸怎麼選？
額度 30 萬內、信用乾淨，信貸手續簡單；額度大、信用有瑕疵、或不想佔用信用額度，二胎以房屋擔保利率更穩、額度更大。
一胎還在寬限期可以辦二胎嗎？
可以，寬限期不影響二順位設定，但估算可貸空間時會以一胎「核准額度」而非已動用金額計算，確保順位債權明確。
二胎會通知一胎銀行嗎？
不需要一胎銀行同意，設定二順位是您的權利；一胎銀行的貸款條件也不會因此改變。
額度不夠用怎麼辦？
可評估房屋附買回（動用完整房屋價值）或搭配其他擔保品。參考房屋附買回專案。